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专家警告开发商:此轮调控房价反弹可能性为

2010-07-28 来源:

  “房地产市场呈现出量跌价滞的态势,再过一个季度(三季度)左右房地产市场可能会面临全面调整,楼市新政三季度推出,房价会有所下降,但下降到什么程度不好说。”近日,国土部部长徐绍史的“降房价”预言引发全民猜想。

  这也是自4月中旬地产调控以来,房地产管理主要职能部门主要官员首次表态和预测中国房地产可能全面调整、房价将会下降。

  据此,分析认为,中央关于房地产新一轮调控政策将很快密集出台,有预测房产市场将由四月中旬以来交易量大幅下跌但是房价依然坚挺、价格处于拉锯状态快速进入量价齐跌状态。

  为此,本报记者专访国内三位房地产专家,从不同角度问道下半年楼市动向。

  国土资源部部长徐绍史近日表示,目前房地产市场呈现出量跌价滞的态势,再过一个季度左右房地产市场可能会面临全面调整,房价会有所下降。您怎么看这个预言?

  国世平:下降,这是肯定的。我甚至认为,都不需要再等一个季度,到8月份就可以见分晓了。一般来说,货币政策会有3~6个月的滞后期;这次调控从4月份开始,现在已经开始显现结果了。所以,等到8月份,整个市场的变化就可以见分晓了。

  有观点认为,现在国土资源部预言第四度房价会下降,更多是出于一种平息民间对于高房价的舆论所为,短暂过后,必将会引起房价新一轮的上涨,您怎么看这种说法?

  国世平:这次调控以后,还会引起房价新一轮的上涨,这种说法简直是在胡说。历史是不会重演的,再次引起新一轮上涨的可能性基本为0。

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  1 看一看2009年3月份的GDP,只有3%的增长,再不救市,GDP就要变成0了,所以一定要救市。但今年3月份的GDP的增长是11.9%,如果再不控制,甚至会冲向15%,太高了。所以,一定要控制。但控制,实体经济是不能打击的,所以只能打击房地产了。

  所以,不要说政府今年不会救市,就是明年,甚至到明年底,政府都不会救市的。房地产商现在有钱,还能撑得住。但他们还能撑到明年底吗?所以,把房子越早卖掉越好,不然真的到时候要出现跳楼了。

  房地产牵扯到上下游50 多个产业,它的调控对经济的影响在所难免,您如何看待这种矛盾?

  国世平:这完全是一个伪命题。当房地产的价格走到过高程度的时候,它对于经济的拉动作用就会从正效应转变成负效应。

  举一个很简单的例子。当一套房子卖100万的时候,开发商要获得3000万则需要盖30套房子;但是当一套房子卖到300万的时候,获得3000万的资金就只需要盖10套房子。那你说,是30套房子需要的钢筋、水泥多,还是10套房子需要的钢筋、水泥多。所以,如果房价还不控制,让它虚涨,对于经济的拉动作用是不利的。

  请谈谈今年不断出台的政策对市场的真正影响面体现在哪里?

  宋丁:用管束流动性来遏制需求,目前政府的房地产调控政策第一阶段目的已经达到,不过,遏制需求并非政府调控目的。第二阶段,成交量下降会成为集体现象,价格也会同期下来,这也是对去年下半年到今年上半年房价暴涨的修复。一旦价格回调,一部分刚性需求购房者可能会出手,但大多数的购房需求还不出手。

  其实,房贷调控很可能还会继续,国家会通过强征土地增值税方式向地产商施压,抛售房产也成了他们的必须之选。四季度,市场会趋于平稳,成交量下滑会收窄,但购房需求不会迅速攀升,房价在调控后震荡期会有所持续。

  房产税的出台,被不少经济学家视为遏制房价上涨的重要工具。但郎咸平又说征收房产税并不合法,对此您怎么看?

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  2 国世平:郎咸平完全是在瞎说,简直就是书呆子说出来的话。房产税是一定要征的。在西方国家,连吃饭都要收税。如果你消费了100美金,就要被收7美金的消费税。那为什么在中国,房子作为物业还不需要征税。住房也是一种消费,只要消费就要征税;而如果作为投资和投机的工具,那就更要征税了。

  现在市场出现成交量大幅下滑的情况,但开发商资金链相对充裕,因此都在坚挺,您觉得这种局面会维持到什么时候?

  陈真诚:现在开发商坚挺,主要原因不是因为资金充足,而在于认为政府不会下狠心调控房地产,不会真正打压房价使房价下降,认为此轮调控依然会不见成效,也就是继续确信房价上涨不会下降的预期。

  一旦开发商建立起房价肯定下降的预期,则不管资金是否充裕,多数开发商都不会选择坚挺,而会选择促销乃至直接降价等销售措施促进销售。至于这种坚挺局面会维持到什么时候,就看开发商在何时建立起房价在阶段性时间内不会上涨而是下降的预期。

  一般来说,半年度宏观经济数据出来前后即6~7月左右,是个很重要的时间点。因为无论如何,央行应该在半年度宏观经济数据出来前后,即6~7月左右加息。一旦加息,房价预期肯定会再受重力打击。

  现在一线城市如北京、上海出现房租暴涨的现象,是否与目前政府出台的调控政策所导致的房价下跌有关系?

  宋丁:这两者本身就是相辅相成的关系。在一段时间内,住房需求的量是固定的,如果买房成交下来了,租房的量肯定会上来。

  曾有开发商自曝,5年前花费约200万元买地,5年后盖了商品房出售获纯利2亿元。房地产业的利润回报率真有这么大吗?

  宋丁:暴利这回事,在中国农产品交易发展过程中,哪一个行业都会遇到。刚才提到的这种暴利,在一些开发个案中,也可能会出现。

  您怎么看用保障房建设来解决中低端阶层住房难的问题?在香港、新加坡等地,他们又是如何做的?

  宋丁:国情不一样,可以局部借鉴,但不能抄袭。由于中国的财政状况、地产市场的成熟度都没法跟香港、新加坡相比,何必去大面积建保障房廉租房?如果真要那么做了,就会遇到麻烦。我认为可以完成需求市场30%的保障房建设,另外七成还是要做商品房,这样既能解决不少问题,也不会让政府顶着巨大的财政压力。

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  3 从长期来看,房地产在国民经济中究竟担任着怎样的角色?要实现“居者有其屋”的美好愿景,政府还应该做些什么?

  国世平:其实,房地产在整个GDP中所占的比重并不是特别高的,去年,房地产对于国民经济的拉动作用,只占整个GDP的1.8%。

  而在真正实现“居者有其屋”的愿景,不是说政府还要做点什么,而是从目前的情况来看,政府几乎没做什么。

  一般来说,房地产市场分为四个层次。首先是廉租房,这是针对那些永远都买不起房的人准备的;政府要负责为他们提供。

  第二层次,是经济适用房,是为那些有点钱但又买不起商品房的人准备的。对于经济适用房,最好在60平方米左右,政府就要负责管起来。

  第三层次,为商品房。对于商品房,就应该主要有房地产商去开发、经营,但政府要对价格进行合理的控制。

  最后,就是豪宅市场,这一方面,管你卖多少钱,政府就可以全部交给市场去做了。

  针对这四个层次,政府必须保证廉租房和经济适用房占到整体的50%;商品房和豪宅占到整体的50%。同时,政府要加强后续的管理,不能让开着奔驰的人住着经济适用房。同样的,进入经济适用房的人,就必须要退出廉租房。

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