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王小广VS金岩石:谁在偷偷推高房价

2010-07-28 来源:

  金岩石:天上生出一堆人,他是投资人,他就是有钱,小富进城,大富进京,怎么能说城市化和房价没关系

  王小广:房价上涨和城市化一点关系都没有,还有千万的农民根本就没法买房子。楼市调控应该以改变两个预期为目标,即房价“只涨不跌”的预期,以及“政府调控没用”这一预期,而不是某个房地产专家所说的目标

  楼市新政发布至今已走过3个月,今时今日,国内房地产市场现状如何?高烧不退的房价是否回落到政策预期的范围内?未来,管理层是否还将对楼市采取新一轮调控手段?围绕上述问题,20日,在BTV《财经五连发》节目中,国家行政学院咨询部研究员王小广、国金证券首席经济学家金岩石展开激辩。

  第一回合:楼市新政是否已达既定目标?

  正方:金岩石

  反方:王小广

  金岩石:第一个目标就是遏制少数城市房价过快上涨,已经达到了。当初过快上涨的少数城市都没涨,但是当初不过快上涨的城市现在都开始涨了。让过快上涨的走慢点,原来涨得不够的涨起来,这叫空间找齐。第二个目标是市场目标,现在市场上的预期目标是房价至少要下跌20%甚至30%,距离市场的预期目标还很远。

  王小广:我不同意。中央的目标是遏制部分城市房价过快上涨,我觉得还有一个大家没说,就是房价过高。过高和过快上涨是两码事,怎么能讲“房价不涨了就是达成目标”呢?而且虽然不涨了,可一松动之后可能还要暴涨,这怎么能说达到目标。

  要我说,房地产宏观调控的目标应该是改变房地产的两个预期,一是房价只涨不跌的预期,一定要跌,而且跌的基本大家都承认是泡沫,是有过高,但是过高你为什么不能降到应该的水平呢?一定要跌,哪有东西只涨不跌的呢!第二个预期是,改变大家认为政府调控没有效果的想法。一定要让调控达到老百姓能基本满意的结果。目标应该是这些心理目标,不是某个房地产专家说的目标。

  第二回合:购房背后的投资需求大于居住需求?

  正方:金岩石

  反方:王小广

  金岩石:我们用金砖四国比,俄罗斯、印度、巴西、中国四国的首都房价,我现在给你个数,北京上海的房价是巴西的不到一半,是孟买的不到1/3,是莫斯科的不到1/6,什么叫高,什么叫低?

  王小广:你这么比较就有问题了,这些国家本身不能说明他们就是合理的,另外你跟发达国家比,跟它的相对购买力比,我们讲房价收入比,你现在要比的最重要就是这个房价收入比、租售比,比这个东西我们差的很远,挣那么一点钱却用那么多钱去买一个房子,老百姓承担多大负担。有多大泡沫最好都要挤掉,它有可能还要挤得过度,就像股市一样,中国房地产要是没有这个教育的话,投机还会继续出现,你只要政策一松动,马上就会暴涨起来。

  这个需求是什么需求,是投资性的需求。中央这次调控非常正确的就是它认为投资性需求是房价过快增长、过高的原因。所以现在主要是要抑制投资性需求,住房是为了消费的。

  金岩石:那是你的解读,我就要专门谈这个事儿,大家查一查国家统计局关于房产的定义,国家统计局明确规定,城市住宅是投资性资产。

  王小广:不是我的解读,我只是告诉你国家统计上把它当做投资,但实际上是满足这些普通老百姓的基本居住需求。

  金岩石:这就不对了,房子是有投资属性,如果没有的话城市化根本出不来,这是最简单的道理。如果把城市化放到一个历史的长河,我可以很清晰的告诉你,只要是在毛坯房占主导的时候它就是投资驱动,精装修占主导的时候投资、消费双轮驱动。什么时候10套房子里有8套是二手房,这才回归到消费品。

  王小广:要是房地产调控到此为止甚至松动的话房价一定是暴涨,可能还有一轮更强的调控,不能放松,因为根本没有达到预期效果和最终目标差得很远。投资性需求是无限的,不能为了满足投资性需求把我们老百姓一个本的东西丢了,所以我觉得是恢复了它一个正常的消费功能,基本的自住,这是我们普通老百姓生活生存的基本东西,我们最需要回归。

  金岩石:上海每一个住宅我们选了10个样本,当天抢购一空的楼盘,外来人口都占比超过70%,这就是城市化进程中决定房价的两个标准,作为投资品,房价是由人口流动和货币流动决定的,作为消费品它是由租金回报率和工资决定的。但是在城市化进程中,所谓投资性需求就是人口和货币的流动,如果排除这个去谈城市房价,根本不会有结论。

  第三回合:城市化进程是否推高了房价?

  正方:金岩石

  反方:王小广

  金岩石:我给大家简单算一个数字,如果我们承认未来中国每年1%的城市化率,就是每年1300万道1500万人要进城,这是第一个数字,那么未来中国会形成三大都市群,大北京、大上海、大珠三角,按照城市化的基本定律,就是在城市化完成阶段,70%到80%的城里人集聚在中心城市,这就意味着每年三大都市群都要接纳300万到400万人,这才是真正的刚性需求。

  王小广:我问你,北京上海一年增加多少人口,不说大上海大北京,我告诉你北京人口增长最快的是3%,大概一年40万到50万,上海一年30万到40万,所以你刚才是矛盾的,不是讲投资性买房,投资性比重不高,都是自住的。然后你说70%都是外地人,一个外地人买了35套房,他是一个人买的,不是35个人来买35套。他也不是北京人,就是变成北京人他也是一个北京人,所以这完全不是一个合理的市场需求。

  房价上涨和城市化一点关系都没有,1300万或者1500万这些农民根本就没法买房子,房价上涨就是富人不断从银行里拿了钱来买然后就炒上去了。

  金岩石:我更确切地讲,是城市化进程中的投资性需求把房价推高,这才是关键。什么叫投资性需求,投资性需求是天上生出一堆人,他是投资人,他就是有钱了,走运走运,走才有运,小富进城,大富进京,全世界的一般规律。你怎么能说城市化和房价没关系。

  第四回合:新政效果是否彰显?

  正方:金岩石

  反方:王小广

  金岩石:一线城市租金快速上涨意味着一大批储备性的投资需求在这儿,以租代购,等待购买。一批等待投资的人,以短期高租金来等待房价下跌,这里看到了一个蓄水池。以租代购却带动了一般租金市场的上升,为北京的工薪阶层增加了压力。

  以前都是由部委来调控房地产政策,但实际上是一个地方政策,中国各地差异很大,我们的调控应该让地方政府来做一个很大的考量。

  王小广:房价象征性的降一点不能说明问题,不跌肯定是不行,但最后跌多少我也不知道。这一轮宏观调控的效果并不强于前几次。

  金岩石:当我们看到各大部委强调政策不变不放松,因为市场原来有一个预期,就是还有重拳在后面,现在市场上出现一个传闻说放松了,然后市场出现一个确认说不放松,等于是告诉了市场,后面的重拳没有了,现在你告诉我,假如还有一个重拳,重拳在哪里?所以不管是传闻还是确认。所谓严格执行不是重拳,已经打出的拳是不可能再加重的。

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