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北海市发布商品房预售资金监管办法(征求意见稿)

2019-04-18 来源:北海市住房和城乡建设局

为进一步规范商品房预售资金管理工作,预防和减少房地产交易风险,维护房地产市场平稳健康运行,在参照周边先进城市做法的基础上,结合北海市实际情况,由北海市住房和城乡建设局代拟起草了《北海市商品房预售资金监管办法(征求意见稿)》。现向社会各界公开征求意见。

欢迎社会各界和广大市民积极参与,提出修改意见和建议,并于2019年4月20日前通过来函或电子邮件等方式将意见或建议反馈我局。提出意见或建议的单位,请同时注明单位名称、通讯地址、联系电话等内容;个人请注明姓名、通讯地址、联系电话等内容,以便进一步联系。

邮寄地址:北海市北海大道建设大厦325室,北海市住房和城乡建设局房地产市场监管科收

邮政编码:536000

联 系 人:覃佳贝

联系电话:0779-2036205

电子邮箱:bhjwfcsck@sina.com

北海市住房和城乡建设局

  2019年4月16日   

  北海市商品房预售资金监管办法

  (征求意见稿)

  第一章    总则

  第一条 为加强商品房预售资金的监督管理,保证商品房预售资金专款专用,保护购房人的合法权益,促进房地产市场的健康有序发展,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》(建房[2010]53号)、《广西壮族自治区房地产开发企业管理办法》等法律、法规及相关规定,结合本市实际,制定本办法。

  第二条 凡在本市城市规划区范围内批准预售的商品房项目,其预售资金的收存、支取、使用和监督管理,适用本办法。

  第三条 本办法所称商品房预售资金,是指房地产开发企业或受托的中介服务机构(以下简称“预售人”)将取得商品房预售许可的商品房(包括以预售方式销售的经济适用住房、限价普通商品住房等)出售时,预购人支付的定金、预售合同预付款、房价款、预购商品房抵押贷款及房地产开发企业以预售商品房抵押或担保等限制方式获得的其他款项。

  第四条 本市商品房预售资金的监督管理遵循政府监管、银行配合、专户储存、专款专用的原则。

  第五条 市住房城乡建设局(以下简称“监管部门”)负责指导和监督本市商品房预售资金监管,市房地产交易中心(以下简称“监管机构”)具体承担商品房预售资金的日常监督管理工作。中国人民银行北海市中心支行负责监督银行业金融机构商品房预售资金监管账户管理工作。市行政审批局(以下简称“审批部门”)负责商品房预售许可审批管理。

  第六条 预售人申请商品房预售许可前应当开设商品房预售资金监管账户,《商品房预售许可证》应载明监管银行、监管账户等信息。

  第七条 本市建立统一的商品房预售资金监管系统,通过监管系统对商品房预售资金实施网络化管理。

  第二章    监管协议及账户

  第八条 具备资金监管安全规范运行所需的金融管理业务能力及网络技术条件的银行业金融机构,经监管部门确认后,可以列入商品房预售资金监管合作银行(以下简称“监管银行”)名录并在政务网站中公开。办理商品房预售资金监管业务的监管银行信息系统应当与监管机构信息系统对接,实施网络化信息化管理。

  第九条 预售人应当在监管银行名录内选择监管银行,并按单个预售许可申请项目(以下简称“监管项目”)开设商品房预售资金监管账户。同一商品房项目分多次申请预售许可的,预售人应当分别开设商品房预售资金监管账户。

  第十条 预售人申请商品房预售许可前,应当与监管银行、监理机构共同签订商品房预售资金监管协议。

  第十一条 商品房预售资金监管协议示范文本由监管部门制定。商品房预售资金监管协议应当包括以下内容:

  (一)当事人的名称、地址、联系方式;

  (二)监管项目的名称、坐落;

  (三)监管账户名称、账号;

  (四)监管项目范围;

  (五)监管项目预售资金总额;

  (六)监管项目预售资金重点监管额度的确定及使用计划;

  (七)解除商品房预售资金监管的条件;

  (八)违约责任;

  (九)争议解决方式;

  (十)其他约定。

  第十二条 预售人申请办理商品房预售资金监管,应当向监管机构提供以下材料:

  (一)商品房预售资金监管协议;

  (二)监管项目预售资金总额申报表;

  (三)根据监管项目取得《商品房预售许可证》、建成层数达到规划设计总层数的一半、结构封顶、通过建设工程竣工验收备案、办理房屋不动产首次登记并取得权属证书等五个节点制定的资金使用计划书;

  (四)需提供的其他资料。

  第十三条 商品房预售资金监管期内,不得擅自变更监管账户。预售人因特殊原因申请变更预售资金监管的,应当重新签订预售资金监管协议,并明确将原监管账户的结余资金转入新监管账户。

  第十四条 预售人应当将商品房预售资金监管相关规定告知预购人,在商品房预售场所公示《商品房预售许可证》及预售资金监管相关规定,并在商品房预售合同中予以明确监管银行、监管账户等信息。监管部门应当将预售资金监管相关规定在政务网站中公开。

  第十五条 监管项目的预售资金监管期限,自核发《商品房预售许可证》始,至办理房屋不动产首次登记并取得权属证书止。

  第三章    预售资金收存

  第十六条 预售人应将商品房预售资金全部存入监管账户,并由监管机构确定预售资金重点监管额度,实行重点监管。

  重点监管额度预售资金是指监管项目达到办理房屋不动产首次登记所需的工程建设费用,纳入重点监管范围的预售资金仅用于工程建设。

  第十七条 监管机构按照预售人所申报的预售资金总额40%确定监管项目的预售资金重点监管额度,实行动态监管。

  监管项目因规划设计、预售申报价格等内容发生变化造成预售资金总额变化的,监管机构应当重新核定监管项目的预售资金重点监管额度。

  第十八条 预售人与预购人网签商品房预售合同后,预购人应当按照合同约定将预购资金存入监管账户,监管银行应当向预购人出具收款凭证,并将信息传至监管机构,监管机构按规定办理商品房预售合同备案。预购人申请预购商品房抵押贷款(含商业贷款和住房公积金贷款)的,应当书面委托贷款银行将发放的预购商品房抵押贷款足额转入监管账户。

  预售人用预售的商品房以抵押、担保等限制方式获得的款项,预售人应当告知付款人直接将款项划转至商品房预售资金监管账户。否则,视为变相逃避监管,不动产登记部门不予办理抵押登记手续,并按本《办法》第29条、30条规定处理。

  第四章    预售资金支出和使用

  第十九条 进入商品房预售资金监管账户内的预售资金累计达到重点监管额度后,超出重点监管额度的预售资金可由预售人自行支配。

  第二十条 预售人申请使用重点监管额度预售资金的,监管机构应当在受理之日起3个工作日内完成审核,对符合条件的将信息传送至监管银行或出具监管节点证明;对不符合条件的,监管机构应当退回其申请。监管银行接到监管机构信息或监管节点证明后划转重点监管额度预售资金。

  各节点相应的使用数额不得超过以下最高限额:

  (一)监管项目取得《商品房预售许可证》申请用款的,使用数额不超过重点监管额度预售资金总额的30%;

  (二)监管项目建成层数达到规划设计总层数的一半申请用款的,使用数额累计不超过重点监管额度预售资金总额的50%;

  (三)监管项目结构封顶申请用款的,使用数额累计不超过重点监管额度预售资金总额的70%;

  (四)监管项目完成建设工程竣工验收备案申请用款的,使用数额累计不超过重点监管额度预售资金总额的90%;

  (五)监管项目取得房屋不动产首次登记的权属证书的,全额使用剩余的重点监管额度预售资金,终止重点额度监管,解除监管协议。 

  第二十一条 监管账户的预售资金达到重点监管额度的,预售人向监管机构提供达到本办法所规定五个使用节点的相应证明材料后,可一次性申请使用相应节点的重点监管额度预售资金。

  监管账户的预售资金未达到重点监管额度时,预售人可以申请使用重点监管额度预售资金,但每个节点申请次数不超过五次,且累计使用数额不得超过该节点的最高限额。

  第二十二条 有下列情况之一,监管机构不予办理商品房预售资金申请使用手续:

  (一)监管项目未达到本办法规定的监管使用节点的;

  (二)预售人申请超出使用节点最高限额的;

  (三)提交资料不实不全的;

  (四)其他不符合使用条件的情形。

  第二十三条 监管银行应当每月将商品房预售资金监管账户的收支情况提供给监管机构。

  第五章   变更、终止和解除协议

  第二十四条 监管项目取得房屋不动产首次登记的权属证书后,向监管机构提供房屋不动产首次登记的权属证书、解除监管协议,并按下列程序办理商品房预售资金监管终止手续:

  (一)预售人向监管机构提交解除商品房预售资金监管申请;

  (二)对审核后符合解除监管条件的,监管机构应当在 5个工作日内完成审核,出具《解除商品房预售资金监管通知书》;

  (三)监管银行凭监管机构出具《解除商品房预售资金监管通知书》办理解除商品房预售资金监管手续。

  第二十五条 预售人和预购人协商一致或者持生效法律文书解除商品房预售合同的,预售人注销网签合同后,可持相关材料向监管机构申请退回支付的房价款,监管机构应在 5个工作日内出具退款通知单。监管银行应当按照退款通知单将监管资金退回相关账户。

  第二十六条监管项目已转让的,当事人双方应按照本办法规定申请商品房预售资金监管,重新签订监管协议、开设监管账户。原监管账户余额转入新的监管账户并解除原监管协议,变更商品房预售许可。

  第六章    法律责任

  第二十七条 商品房买卖合同中未按规定注明监管银行、监管账户等信息,或未按合同约定将商品房预售资金存入监管账户的,监管部门会同审批部门暂停该项目预售,并按有关规定进行处罚。

  第二十八条 监管部门、监管机构对商品房预售资金监管情况进行检查,预售人、监管银行及监理单位等相关单位应当予以配合。

  第二十九条 预售人有以下行为之一的,由监管部门采取限期整改、暂停预售、撤销预售等方式进行监管。整改期间暂停其使用预售资金,将其违规行为记入企业诚信档案,并纳入北海市社会信用体系建设失信黑名单联合惩戒范围及人民银行企业信用信息基础数据库,并进行公开通报及将其列为重点监管对象:

  (一)未按规定使用商品房预售资金的;

  (二)未按规定将预售资金存入商品房预售资金监管账户的;

  (三)隐瞒真实情况,提交虚假材料申请使用预售资金的;

  (四)以收取其他款项为名变相逃避监管的。

  第三十条 预售人及监理单位等相关单位出具虚假证明或者不实资料,弄虚作假变相逃避监管,造成不良后果或者损失的,依法承担相应法律责任。

  第三十一条 监管银行有下列行为的,由监管部门通报中国人民银行北海市中心支行,责令其改正、追回款项,并按照商品房预售资金监管金融服务协议暂停或者终止其监管银行资格。造成不良后果或者损失的,依法承担相应法律责任:

  (一)未按规定将预售资金存入监管账户的;

  (二)未经监管部门、监管机构同意,擅自支付商品房预售资金的;

  (三)擅自截留、挪用或者拖延支付商品房预售资金的; 

  (四)其他违反本办法或者商品房预售资金监管协议的行为。

  第三十二条 监管部门、审批部门及监管机构工作人员在资金监管工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,依法予以行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第三十三条 合浦县商品房预售资金的收存、使用和监督管理,可参照本办法执行。

  第三十四条 本办法实施后,监管部门可根据预售人的资质、业绩、信用等因素,逐步建立商品房预售资金分级监管制度。

  第三十五条 本办法施行前已取得《商品房预售许可证》的商品房项目,按原预售资金监管方式进行监管。2006年8月15日原北海市建设委员会印发的《关于加强北海市商品房预售款监督管理的通知》(北建房〔2006〕58号)同时废止。

  北海市人民政府印发

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